來源：自然資源課堂

1.沒有權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記？

根據(jù)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

2.“一戶多宅”能不能登記？

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。（1）符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記.（2）未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。（3）對于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進(jìn)行注記。

3.宅基地確權(quán)登記中的“戶”如何認(rèn)定？

（1）地方對“戶”的認(rèn)定有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。（2）地方未作規(guī)定的，可按以下原則認(rèn)定：“戶”原則上應(yīng)以公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，同時應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厣暾堈亟ǚ康臈l件。（3）根據(jù)戶籍登記信息無法認(rèn)定的，可參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體土地家庭承包中承包集體土地的農(nóng)戶情況，結(jié)合村民自治方式予以認(rèn)定。

4.宅基地超面積如何登記？

農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，地方有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定的分階段處理原則辦理：（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

5.非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地能不能登記？

根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：

（1）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。

（2）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

（3）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明,可依法確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。“國辦發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

6.如何保護(hù)農(nóng)村婦女的宅基地權(quán)益？

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

7.農(nóng)民進(jìn)城落戶后其宅基地能不能確權(quán)登記？

《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)〔2018〕1號）明確要求，依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)，引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件?！秶临Y源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

8.農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋如何確權(quán)登記？

經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等材料辦理登記。

9.農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋如何確權(quán)登記？

經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、贈與協(xié)議等材料辦理登記。《國土的資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

10.合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或者建設(shè)相關(guān)材料能不能登記？

《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）規(guī)定，對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設(shè)的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)的，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

11.換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，房屋測量面積與原房屋所有權(quán)證面積不一致，如何處理？

換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，房屋測量面積與原房屋所有權(quán)證記載面積不一致的，應(yīng)當(dāng)以精度高的測量方法測得的面積為準(zhǔn)。運用同種測量方法測量，屬于精度誤差范圍內(nèi)的，以原房屋所有權(quán)證記載面積為準(zhǔn)。對于房屋翻建后造成面積不一致的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供翻建房屋的規(guī)劃許可等材料，申請變更登記。

12.換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，如何處理？

換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：（1）對于宅基地界址未發(fā)生變化，屬于測量方法造成面積不一致的，以精度高的測量方法測得面積登記。（2）因非法超占宅基地導(dǎo)致測量面積大于原登記面積的，應(yīng)以原登記面積為準(zhǔn)，超占面積按照本問答第35條辦理。

13.農(nóng)村簡易房、臨時性建（構(gòu)）筑物能不能登記？

農(nóng)村簡易房、圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時性建（構(gòu)）筑物，沒有符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，一般不予登記。

14.宅基地批準(zhǔn)使用后一直未辦理登記，若原批準(zhǔn)使用人死亡的，能不能申請登記？

宅基地是以“戶”分配和使用的，只要“戶”中還有其他成員，批準(zhǔn)使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權(quán)，可由現(xiàn)在的戶主申請登記。如果“戶”中已沒有其他成員，按照《繼承法》規(guī)定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定申請登記，并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄中注記。

15.同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，如何處理？

同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：（1）屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第四十三條，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。（2）屬于因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權(quán)利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)縣（市）自然資源主管部門認(rèn)定符合不動產(chǎn)單元劃定標(biāo)準(zhǔn)，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權(quán)共同共有辦理登記。（3）屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權(quán)登記。

16.根據(jù)國家法規(guī)政策，哪些宅基地、集體建設(shè)用地不予登記？

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請有下列情形的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）違反法律、行政法規(guī)的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！蹲匀毁Y源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）規(guī)定，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設(shè)用地，不予登記。  

摘自自然資源部辦公廳2020年7月22日印發(fā)的《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》