來源：法律顧問工作室（lawyer992）、民法典應(yīng)用 

最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議。中共中央政治局委員、中央政法委書記孟建柱同志專門作出重要批語。最高人民法院院長周強(qiáng)出席會(huì)議并講話。各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院以及計(jì)劃單列市中級(jí)人民法院派員參加會(huì)議。中央政法委、全國人大常委會(huì)法工委、國務(wù)院法制辦等中央國家機(jī)關(guān)代表，部分全國人大代表、全國政協(xié)委員、最高人民法院特邀咨詢員、最高人民法院特約監(jiān)督員以及有關(guān)專家學(xué)者應(yīng)邀列席會(huì)議。

其中會(huì)議關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣案件問題，形成以下意見：

一、在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

比如：浙江義烏就出臺(tái)了《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則(試行)》等共9項(xiàng)宅基地改革實(shí)施細(xì)則。
　
因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)?。。?/span>

二、在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。

注意：尤其是在征地拆遷時(shí)，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補(bǔ)償款。而在上海，根據(jù)滬高法民—[2004]4號(hào)文，雖然合同無效，但買受人可以分得70%的拆遷補(bǔ)償款?。?！

附1：滬高法民—[2004]4號(hào)文

上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見
　
農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：

第一、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：
第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

附2：江蘇高院的相關(guān)規(guī)定

10、關(guān)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣如何處理？
對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩個(gè)層次：
（1）區(qū)分是否屬于宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)。中共中央辦公廳 和國務(wù)院辦公廳于 2016 年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集 體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，對(duì) 改革試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的限制性法律規(guī)定予以放寬，我省武進(jìn) 地區(qū)為宅基地改革流轉(zhuǎn)地區(qū)，武進(jìn)、儀征、泗洪為宅基地抵押的 試點(diǎn)，對(duì)此轉(zhuǎn)讓合同的效力可以根據(jù)試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)意見予以處 理。

★（2）區(qū)分是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
買賣雙方屬于同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農(nóng) 民集體所有的規(guī)定，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織利益沒有侵害，因此房屋買 賣協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的，根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批 準(zhǔn)。”因此，農(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故在當(dāng)前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。但在無效后的處理上， 應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補(bǔ) 償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的 損失，妥善處理房屋的返還與補(bǔ)償問題。

對(duì)于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還 征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)，適當(dāng)予以支持。

對(duì)于未納入征收程序的，當(dāng)事人簽訂買賣時(shí)間較長，或者買 受人已辦理戶口遷入手續(xù)等情形的，出賣人要求返還房屋的，原 則上不予支持。當(dāng)事人僅要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，在裁判 說理中對(duì)房屋是否返還予以表述。