——馬慶泉、馬松堅(jiān)與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案[最高人民法院（2014）民二終字第264號(hào)民事判決書(shū)］

2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行后僅發(fā)生目標(biāo)公司股東的變更而不是土地使用權(quán)主體的變更，不影響合同效力。

最高人民法院認(rèn)為：四家目標(biāo)公司取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》分別登記在四家目標(biāo)公司名下。依據(jù)《目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，三岔湖公司和劉貴良與山鼎公司之間轉(zhuǎn)讓的僅是三岔湖公司和劉貴良持有的四家目標(biāo)公司的股權(quán)而非土地使用權(quán)，即使轉(zhuǎn)讓的是全部股權(quán)，協(xié)議履行后也僅發(fā)生目標(biāo)公司股東的變更而不是土地使用權(quán)主體的變更。因此，雙方簽訂的《目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬于股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的范疇，從法律形式看，其性質(zhì)仍屬于對(duì)四家目標(biāo)公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不是對(duì)四家目標(biāo)公司所取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。故原審判決認(rèn)定《目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議而非土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議并認(rèn)定該協(xié)議為合法有效正確。

3.當(dāng)事人一方因涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同構(gòu)成非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪，該合同效力亦不必然歸于無(wú)效。

最高人民法院認(rèn)為：該《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》存在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名收購(gòu)公司土地的性質(zhì)，且周盈岐因此合同的簽訂及履行而被另案刑事裁定［（2015）營(yíng)刑二終字第00219號(hào)刑事裁定書(shū)］認(rèn)定構(gòu)成非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪，但對(duì)此本院認(rèn)為，無(wú)論是否構(gòu)成刑事犯罪，該合同效力亦不必然歸于無(wú)效。沙建武欲通過(guò)控制恒岐公司的方式開(kāi)發(fā)使用涉案土地，此行為屬于商事交易中投資者對(duì)目標(biāo)公司的投資行為，是基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓而就相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)以及履行的方法進(jìn)行的約定，既不改變目標(biāo)公司本身亦未變動(dòng)涉案土地使用權(quán)之主體，故不應(yīng)納入土地管理法律法規(guī)的審查范疇，而應(yīng)依據(jù)公司法中有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定進(jìn)行審查。在無(wú)效力性強(qiáng)制性規(guī)范對(duì)上述條款中的合同義務(wù)予以禁止的前提下，上述有關(guān)條款合法有效。故周盈岐、恒岐公司提出部分條款無(wú)效的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。 

4. 合同約定的資產(chǎn)交割問(wèn)題僅是新舊股東之間對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)的交接，資產(chǎn)所有權(quán)仍屬于公司，其性質(zhì)應(yīng)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

最高人民法院認(rèn)為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在交易主體、交易客體及交易目的上存在顯著不同。本案中雙方所簽合同的名稱(chēng)雖然為《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，但從交易主體和合同內(nèi)容看，中房合肥公司系將其持有的中房置業(yè)公司100％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給海亮地產(chǎn)公司，海亮地產(chǎn)公司支付相應(yīng)價(jià)款并取得股東地位；從履行情況看，中房合肥公司已將其股權(quán)變更登記至海亮地產(chǎn)公司名下。雖然合同中約定了資產(chǎn)交割問(wèn)題，但此僅是新舊股東之間對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)的交接，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于目標(biāo)公司。由以上分析可以看出，《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》符合股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的一般特征，其性質(zhì)應(yīng)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)然，該合同約定，股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款是通過(guò)評(píng)估土地使用權(quán)等資產(chǎn)確定的，在合同中還約定了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的各項(xiàng)資產(chǎn)的交割問(wèn)題，即原股東中房合肥公司將所掌控的中房置業(yè)公司的資產(chǎn)移交給新股東海亮地產(chǎn)公司。由此可見(jiàn)，《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》性質(zhì)雖然為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但其履行內(nèi)容不限于股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€包括股權(quán)所對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的交割等問(wèn)題，故《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》也包含了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特征，一審法院對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。鑒此，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定及誠(chéng)實(shí)信用原則行使權(quán)利，履行義務(wù)。

5. 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)有別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%，并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)。 

調(diào)解要旨：1.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。該條規(guī)定的性質(zhì)，系管理性規(guī)范。2.當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)有別于直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%，并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)。

6. 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的，并不違反法律及行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定。

最高人民法院認(rèn)為：案涉股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中體現(xiàn)的當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓股權(quán)系真實(shí)意思表示，當(dāng)事人將該意思延展到《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》中，訂立補(bǔ)充協(xié)議書(shū)的直接目的就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。補(bǔ)充協(xié)議書(shū)的內(nèi)容系圍繞轉(zhuǎn)讓新鴻基公司全部股權(quán)展開(kāi)，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與支付辦法、受讓方的股權(quán)比例分配、定金條款、公司項(xiàng)目資料、公章等財(cái)產(chǎn)的移交等等。原審判決認(rèn)定該《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》系股權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)正確。至于案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，藍(lán)鴻澤、張濤通過(guò)簽訂一系列案涉協(xié)議受讓新鴻基公司股權(quán)，從而達(dá)到開(kāi)發(fā)土地并獲利的最終目的，因而在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》第一條首先約定了“項(xiàng)目概況”，但這并不影響《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》系股權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的結(jié)論。

7. 現(xiàn)行法律并無(wú)效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的。

最高人民法院認(rèn)為：公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，現(xiàn)行法律并無(wú)效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的。

8. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同將公司核心資產(chǎn)土地使用權(quán)價(jià)值與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格直接掛鉤的，土地使用權(quán)保留于公司名下是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)要件。

最高人民法院認(rèn)為：買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人不僅負(fù)擔(dān)交付標(biāo)的物、轉(zhuǎn)移所有權(quán)等基本義務(wù)，還應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)標(biāo)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即若買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的上存有買(mǎi)受人不接受的瑕疵的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)消除瑕疵以保證標(biāo)的物的形式完整及法律上無(wú)障礙。這一擔(dān)保義務(wù)不僅存在于有體物的買(mǎi)賣(mài)合同中，亦存在于以權(quán)利為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同之中。而該義務(wù)所對(duì)應(yīng)的商事責(zé)任即瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于本案所涉以股權(quán)為標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓合同亦應(yīng)適用。就本案而言，土地使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的重要性不言而喻，案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的表述，說(shuō)明各方認(rèn)可案涉402畝土地使用權(quán)是金川公司唯一資產(chǎn)或者核心資產(chǎn)。而《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》關(guān)于“雙方同意并確認(rèn)：本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之股權(quán)所對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益為本協(xié)議所約定的402畝國(guó)有土地使用權(quán)，即402畝國(guó)有出讓旅游用地使用權(quán)的對(duì)價(jià)為3億元人民幣（暫作價(jià)），每畝單價(jià)為74.62萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓總價(jià)格以新?lián)Q發(fā)土地證所確定的面積為準(zhǔn)”的約定，更是將案涉402畝土地使用權(quán)的價(jià)值與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格直接掛鉤。綜上所述，案涉402畝土地使用權(quán)保留于金川公司名下是該公司股權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)要件，符瀚文、同山公司關(guān)于本案是股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、一審判決將金川公司名下402畝土地使用權(quán)能否恢復(fù)認(rèn)定為關(guān)系案涉金川公司轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的唯一要素存在明顯錯(cuò)誤的主張因無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)而不能成立。

9. 通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地商業(yè)開(kāi)發(fā)的交易模式系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)模式，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在“以合法形式掩蓋非法目的”的情形。

最高人民法院認(rèn)為： 根據(jù)本案當(dāng)事方于2010年9月30日簽訂的《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，佳隆集團(tuán)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3000萬(wàn)元人民幣分兩次受讓取得中策公司100%股權(quán)，并以6000萬(wàn)元人民幣和4000平米（或者2000萬(wàn)元人民幣）公建房為對(duì)價(jià)取得中策公司名下土地后續(xù)獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)作權(quán)等相關(guān)權(quán)益，上述安排的目的是佳隆集團(tuán)通過(guò)受讓股權(quán)并繼而對(duì)控股公司持有的土地實(shí)現(xiàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)，并非直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。該《協(xié)議書(shū)》體現(xiàn)了當(dāng)事人之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)意思，相關(guān)交易模式系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)模式，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在“以合法形式掩蓋非法目的”的情形。宏業(yè)公司上訴稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》和2010年10月15日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式掩蓋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓目的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同的上訴理由缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

10. 不能僅以轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)，而認(rèn)定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實(shí)為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，并因此認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

最高人民法院認(rèn)為：上述兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雖然金長(zhǎng)潤(rùn)公司和興嘉公司將興榮公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了泰邦公司，但原屬興榮公司的淺水灣項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬始終登記于興榮公司名下，屬于興榮公司的資產(chǎn)，并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生流轉(zhuǎn)。因此，不能僅以泰邦公司受讓了興榮公司全部股權(quán)，而認(rèn)定該兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實(shí)為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條有關(guān)“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上”的規(guī)定，明確規(guī)范的是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而非公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，本案合同約定標(biāo)的物及實(shí)際轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物并非房地產(chǎn)而均是公司股權(quán)，故金長(zhǎng)潤(rùn)公司、興嘉公司關(guān)于應(yīng)依據(jù)上述規(guī)定確認(rèn)本案股權(quán)轉(zhuǎn)合同條款無(wú)效的主張，法律依據(jù)不足，本院不予支持。原審判決對(duì)本案合同效力認(rèn)定正確，本院予以維持。